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关于进一步加快南沙区旧村庄改造工作的指导意见(试行)

时间:2019-08-12 19:04 来源:土流网 作者:马季 [] 浏览量:246

    (公众征求意见稿)

    为进一步加快推进我区旧村庄更新改造工作,根据《广州市城市更新办法》、《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》等城市更新相关政策规定,按照因地制宜、先行先试的原则,结合南沙实际,制定本指导意见。

    一、坚持规划统领,注重综合效益

    (一)坚持政府主导,规划统领。坚持政府在旧村庄更新改造工作中的主导地位,进一步强化规划统领作用。以经济社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划、轨道交通规划等为引领,结合区域功能定位与发展要求,对改造开发的类型、模式、时序等进行统筹安排,保障旧村庄更新改造工作科学合理开展。

    (二)坚持产业优先,创新引领。在旧村庄全面改造方案中增加产业导入专章,引导村集体经济组织、合作企业按照政府产业布局、产业发展定位等要求进行更新改造。在规划可承载的前提下,预留10%—15%的独立用地或建筑面积作为产业发展空间,引入“IAB”、“NEM”等创新型产业,推进产业集聚,促进产业转型升级。

    (三)坚持节约集约,高效利用。积极盘活旧村庄存量土地资源,优化土地利用结构,进一步提高土地利用效率。推进重点功能区域土地成片连片开发利用,提升城镇建设用地人口、产业承载能力,推动南沙高质量发展。

    (四)坚持民生优先,改善环境。旧村庄更新改造应充分尊重村集体、村民意愿,保障村集体与村民合法权益。完善城市功能、改善人居环境,加强和创新社会管理,促进城乡协调发展。

    (五)坚持市场运作,多方参与。充分发挥市场在资源配置中的决定性作用,鼓励土地权利人、村集体经济组织等市场主体和社会力量参与改造开发,形成工作合力,增强更新改造的推动力。

    (六)坚持明确目标,分类指导。按照“统筹规划、突出重点,以点带面、形成示范”的原则,制定城市更新年度工作安排与三年行动计划,遴选出一批重点项目,明确任务目标,狠抓时间节点,把握工作节奏,倒排工期、挂图作战。

    (七)坚持保护文化,传承历史。城市更新要注重历史传承,对富有历史文化底蕴的旧村庄实施保护性更新改造,“修旧如旧、建新如故”,活化利用历史文化遗存,实现文化和旅游、生态和生活的多维度融合。

    二、深化事权下放,加快前期工作

    (八)推进基础数据调查事权下放。未纳入区年度城市更新资金计划的旧村庄全面改造项目,村集体改造意愿强烈并书面承诺自行承担基础数据调查经费的,可由属地镇(街)会同村集体经济组织按照招投标相关规定选取乙级或以上资质的测绘单位作为基础数据调查单位(以下简称“调查单位”),并共同与调查单位签订委托协议,约定权利义务、经费负担等事项。符合直接委托条件的可以直接委托。基础数据调查经费可由村集体经济组织使用自有资金或向属地镇(街)借支。基础数据调查应达到实施项目调查深度。基础数据调查经费纳入旧村庄改造核算成本,在公开引入合作企业后30天内由合作企业归垫。

    (九)加快基础数据核查。基础数据调查成果经村集体经济组织、属地镇(街)复核,并经相关职能部门综合确认后,由属地镇(街)向区城市更新主管部门申请核查,基础数据核查经费由区城市更新主管部门或属地镇(街)承担。区城市更新主管部门按照招投标相关规定选取甲级或以上资质的测绘单位作为基数数据核查单位。旧村改造基础数据只安排一次核查与一次公示。基础数据核查经费纳入旧村庄改造核算成本,在公开引入合作企业后30天内由合作企业归垫。

    (十)规范旧村改造引入前期服务企业。村集体经济组织原则上不得引入中介公司、平台公司等,确有需要前期服务的,可按程序聘请相关事业单位或前期服务企业提供政策、技术等服务,前期服务企业应符合以下资格条件:1.企业注册资本金不少于1亿元;2.近三年内无不良诚信记录;3.具有二级或以上资质的房地产开发企业;4.上级主管部门以及政策规定的其他条件。村集体经济组织拟定委托前期服务企业准入和退出条件、服务内容、合同等事项,报属地镇(街)会同区城市更新主管部门审核同意后,按照《广东省农村集体经济组织管理规定》、“四议两公开”等集体民主程序进行表决,并在广州公共资源交易平台或区“三资”平台公开引入前期服务企业。村集体经济组织应在引入前期服务企业后三天内将履行民主表决材料、表决结果、服务合同等报送区城市更新主管部门备案。

    (十一)规范旧村改造成本核算。符合历史报建要求(含办理村民建房备案、信息牌等手续)、2009年12月31日后建成的符合“一户一宅”相关规定的村民住宅建筑280平方米以内部分,经镇(街)和村批准并逐栋确认,可纳入改造成本。

    (十二)编制区级城市更新年度计划。纳入“三旧”改造标图建库范围、具备改造条件、完成改造意愿表决和基础数据调查的旧村庄改造项目,经属地镇(街)、区城市更新主管部门审核同意,报区城市更新工作领导小组会议审定,可纳入区城市更新年度计划。区城市更新年度计划可根据项目具体实施情况适时调整,实行动态、多批次审定、发布。旧村庄改造项目纳入城市更新年度计划后方可审批改造方案。

    三、优化审批流程,加快项目审批

    (十三)“多案合一”方案编制。旧村庄改造项目可分别选取村留用地开发结合旧村庄更新改造统筹结合方案(如涉及留用地开发)、片区策划方案、控规调整方案、项目实施方案等多个改造方案编制单位(以下简称“技术单位”),也可结合项目实际情况选取一个技术单位编制多个改造方案。改造方案编制费用由区城市更新主管部门或属地镇街承担,在公开引入合作企业后30天内由合作企业归垫。

    (十四)“多案合一”审议。对村民改造意愿强烈、条件成熟的旧村庄改造项目,可将涉及的村留用地开发结合旧村庄更新改造统筹结合方案(如涉及留用地开发)、片区策划方案、控规调整方案、项目实施方案等改造方案进行优化、整合,将多个方案内容整合为一个改造方案(以下简称“项目改造方案”),一次性提交区城市更新更新工作领导小组会议(套开南沙新区规划委员会主任委员会)进行审议。

    (十五)简化实施方案批复。旧村庄改造项目实施方案的容积率、公建配套比例、计容建筑总量等核心内容要点与片区策划方案、控规调整方案一致的,可由分管区领导召集区城市更新工作领导小组成员单位及相关镇(街)召开会议审议,通过后可按程序呈报区城市更新工作领导小组组长审批,批复项目实施方案。

    四、加大土地整理,促进节约集约

    (十六)建设用地置换。根据成片连片和更新片区整合开发需要,旧村庄全面改造项目可开展建设用地置换,包括集体建设用地与集体建设用地之间、国有建设用地与国有建设用地之间的土地置换;建设用地置换应在权属清晰、程序合法的前提下,遵循“价值相当、双方自愿、凭证置换”的原则进行置换。

    (十七)调整土地利用规划。旧村庄全面改造项目中符合城乡总体规划,但不符合土地利用总体规划的零星土地,在不突破城乡建设用地规模、不减少耕地保有量且不涉及占用基本农田的前提下,可按规定程序申请修改土地利用总体规划,将部分沿河涌而建的“条形状”建设用地土地异地调整为集中成片建设用地,形成规模效应,集约节约用地。

    (十八)推进成片连片改造。在整体规划的前提下,旧村庄全面改造项目可结合改造范围内或邻近的旧城镇、旧厂房、留用地、村级工业园等进行整体改造,并可通过协商收购、产权归宗等灵活方式实现单一改造主体,统筹整合土地资源连片开发。旧厂收储项目未标图建库用地补偿标准按照已标图建库用地补偿标准的90%计算。旧村全面改造项目因用地和规划条件限制无法实现资金平衡的,可通过异地安置、异地容积率补偿等方式在全区统筹平衡,东涌、大岗、榄核等镇可结合实际探索开展多个旧村庄整体统筹改造,科学划定连片改造范围,充分利用自身资源禀赋,整合分散土地资源。旧村庄全面改造项目可结合区土地储备和供应计划、财政承受能力、机场限高、城市设计等因素综合确定成片连片改造范围和复建安置建筑容积率;位于轨道交通枢纽及站点附近的重点旧村庄改造项目复建安置建筑容积率可适当上浮。

    (十九)鼓励旧村庄全面改造项目配建政府安置房。在经过科学测算且规划承载允许的前提下,旧村庄全面改造项目可通过适当提高容积率建设政府统筹安置房、人才公寓等。该部分房源由旧村改造项目合作企业一并建设,相关建安费用不纳入改造成本,建成后由政府以成本价回购。

    五、强化批后实施,健全保障机制

    (二十)合理管控全面改造旧村庄村民建房申请。对已纳入城市更新年度计划或改造意愿表决比例已超过80%且已启动基础数据调查工作的旧村庄全面改造项目,暂停审批该村庄的村民建房申请;如已鉴定为危房且房屋证件齐全的,可原址、原状、原规模重建。

    (二十一)加快项目批后实施。旧村改造项目实施方案经区城市更新工作领导小组审议通过并批复后,村集体经济组织可组织改造范围内全体村民(含村改居后的居民)和世居祖屋权属人对实施方案和拆迁补偿方案进行一次性表决;也可根据项目实际情况采用分期、分片方式进行表决。鼓励村集体经济组织将集体物业用地、空地作为启动地块先行拆除、建设,形成动迁示范效应。

    (二十二)明确职责分工。区城市更新主管部门负责改造范围内标图建库调整、编制区城市更新年度计划、组织基础数据核查、协调推进项目改造方案报批以及指导、协调、督促等相关工作。各镇(街)是城市更新工作第一责任主体,负责指导村集体经济组织开展改造意愿摸查及表决、组织基础数据调查和公示、公布等工作;负责项目推进过程中涉及的拆迁、宣传发动、信访维稳等工作;负责协助、指导和监督实施主体开展拆迁补偿安置工作;负责加强对村班子成员思想管理、作风管理、纪律管理等监督管理等工作。区发改、商务、财政、住建、公安、城管、农林和土地开发中心等相关职能部门负责职能范围内密切配合项目推进各项工作,齐抓共管,形成工作合力。

    (二十三)强化项目监督管理。区城市更新主管部门负责统筹本区城市更新项目的监督管理。各镇(街)负责本辖区城市更新项目的监督管理实施工作,并作为责任主体在旧村全面改造实施方案生效后3个月内,与辖区内城市更新项目改造实施主体签订监管协议,明确具体监管措施及项目改造实施主体责任义务,区城市更新主管部门负责制定监管协议范本。各镇(街)应定期组织实施项目现场检查,每季度对落实监管协议的情况出具监管意见,并报送区城市更新主管部门备案。项目改造实施主体应按照监管协议约定,履行接受监管义务,未按监管协议履行义务或提供虚假资料等失信行为的,按规定记入城市更新信用黑名单。自然资源派出机构应充分发挥基层国土管理部门作用,提前介入做好旧村庄更新改造服务工作,指导、监督基础数据调查技术单位依法依规开展数据调查,协助镇、村对基础数据进行复核确认,并对已批实施项目开展现场检查等工作。

    (二十四)压实主体责任。各镇(街)要加强旧村庄更新改造工作的统筹,落实主体责任;各职能部门密切配合,落实部门责任,实行“镇(街)吹哨、部门报到”;各单位要提高政治站位,主要领导亲自部署、亲自参与,选拔德才兼备干部,大力夯实旧村庄更新改造工作基础。

    (二十五)建立激励机制。对完成旧村庄全面改造的村集体经济组织及其班子成员,在集体与个人评优评先中给予加分或者优先考虑,对表现突出的集体(含自然村或单个经济联合社,下同)和个人可按项目改造后集体经济增长收益相应提高集体和个人奖励待遇,该奖励待遇不受班子换届影响,具体办法由各镇(街)和村集体经济组织自行研究制定。

    (二十六)加强基层党组织建设。旧村庄更新改造工作应进一步加强基层党的建设,加大党风廉政建设力度,坚持政治过硬、纪律过硬、勇于担当、敢于作为、德才兼备的用人导向,配强配齐村“三委”班子成员,充分发挥基层党组织战斗堡垒作用;以扩大有序参与、推进信息公开、加强议事协商、强化权力监督为重点,进一步规范基层民主决策程序,确保旧村庄更新改造全过程公开、公平和公正,引入有品牌、有实力、有资质的企业参与,保障旧村庄更新改造工作顺利进行。结合扫黑除恶等专项行动加强基层社会治理,营造良好的基层治理环境。

  

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