自然资源助力城市功能品质活力提升典型案例丨【活力篇】盘活低效资源 促产业提档城市提级

　　盘活低效资源 促产业提档城市提级

　　——马鞍山市经开区某汽车城改造项目案例

　　一、项目基本情况

　　位于马鞍山市经开区的某汽车城始建于2004年，占地320亩，土地用途为商业服务业。随着线上二手车交易兴起，该市场线下交易量锐减，大量展厅长期闲置，土地及建筑资源利用效率低下。为破解低效用地难题，属地政府依据《安徽省土地节约集约利用综合改革试点实施方案》，综合运用自然资源要素支撑产业高质量发展等政策，支持土地用途合理转换，通过引入ROGT网球赛事中心项目，将原汽车城转型为集体育赛事、文娱消费、运动培训于一体的复合型城市活力空间，探索出了一条自然资源助力城市活力提升的有效途径。

　　二、主要做法

　　（一）精准定位产业赛道。以“城市体检”为切入点，落实《自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知》对“健全存量资源转换利用机制”的要求，鼓励利用存量房产等空间资源发展国家支持产业和行业，针对项目区域大型文体设施短板，精准锚定文体旅融合赛道，结合长三角体育消费年均增长12%的趋势，选定职业网球赛事为突破口；深度挖掘原汽车城层高12米、大跨度空间适配场馆改造的物理优势，大幅节约结构改造成本；配套出台《马鞍山经济技术开发区扶持产业发展若干政策》，对赛事运营企业给予税收减免、人才引进等政策支持，实现“空间适配—产业导入—政策赋能”三位一体的精准定位。

　　（二）强化多方协同治理。创新“产权重构—商户安置—公众参与”的共治模式，政府层面，响应《自然资源部关于扩大深化低效用地再开发试点工作的通知》文件精神，通过“经心办”服务品牌支持低效商服用地转型，提供容缺审批、土地性质优化等政策支持，联动司法、消防等8部门开展联合执法，破解低效用地清理难题；市场层面，充分调动社会资本的参与积极性，引入头部体育企业红橙绿公司，以“轻改造+重运营”思路将12米层高展厅转型为职业赛事场馆，同步开发青训、会展等衍生业态；产权层面，通过“保底租金+收益分成”协议保障原产权人利益，在汽车城西侧划定3.6万平方米集中交易区引导40家二手车商平稳搬迁，实现存量空间“腾笼换鸟”与产业升级双赢。通过政策杠杆撬动社会资本、专业化运营激活资产价值、柔性治理平衡多方诉求，为低效业态转型高标文体服务提供了系统化解决方案，打造了低效用地再开发的新模式。

　　（三）创新全流程服务机制。依托“经心办”品牌，为项目建设提供容缺服务、并联审批，全流程指导企业抓实工程质量、抓细安全生产，推动11片室内网球场全部投入使用。对接汽车城产权人，在汽车城西侧设置二手车市场集中区，引导二手车商全部搬迁，实现闲置展厅的完整高效利用。

　　三、实施成效

　　（一）产业业态转型提档。通过引入国际网球联合会ITF国际巡回赛、青少年网球培训、体育会展等新兴服务业态，成功实现“腾笼换鸟”，推动了区域产业从单一商贸向“文体旅商”深度融合转型，打破原汽车城以二手车交易为主的低端业态，打造集国际赛事、青少年培育、大众健身、城市文化展示于一体的复合空间，构建“赛事运营—运动培训—衍生消费”产业链，产业业态全面升级，实现用低效用地的“减法”，换来城市活力的“乘法”。

　　（二）城市功能优化升级。此项目的改造显著优化了城市功能布局与公共服务水平：一是推动空间功能复合利用，将原封闭式汽车展厅转型为开放共享的体育综合体；引入AI赛事管理系统、智慧安防等数字技术，为市民提供全天候、高品质运动空间；二是填补区域文体设施空白，补齐15分钟生活圈体育设施短板，建成长三角首个可承办ITF国际巡回赛的职业网球场馆集群，推动马鞍山跻身全球第四、亚洲第一的赛事承办城市，显著提升马鞍山在长三角的城市知名度与影响力；三是完善城市服务网络，通过配套14片户外球场、滨河商业汇及赛事酒店，并逐步将体育赛事拓展到水上运动，打造集体育赛事、运动培训、文娱消费为一体的融合示范点。

　　（三）经济效益显著提升。该案例通过低效用地再开发实现经济效益多维跃升：一是存量资源高效盘活，将原项目13万平方米闲置展厅转化为11片国际标准室内网球场、赛事酒店及商业配套，土地开发强度显著提升；二是消费拉动效应突出，2025年计划承办20站ITF国际网球巡回赛，预计吸引6万国内外选手观众，实现10亿+媒体曝光量，带动周边酒店入住率提升25%、商业体营业额增长40%。同步带动体育培训、运动康复等产业链延伸，形成“赛事经济+商业服务”双轮驱动的长效收益模式。

　　四、经验启示

　　以“城市体检”为切入点，灵活运用“鼓励利用存量房产等空间资源发展国家支持产业和行业”等自然资源政策，是解决环境杂乱问题提升城市品质、推进产业转型升级激发城市活力的有效路径，为各地支持不同产业用地类型合理转换、完善土地用途变更、整合、置换等政策提供了可借鉴、可复制的示范样板。

　　项目开发前

　　项目开发后